市政府办公室关于进一步加强农村土地流转规范管理和风险防范的指导意见

 

如皋市人民政府办公室文件

 

皋政办发〔2016〕162号

 

市政府办公室关于进一步加强农村土地流转

规范管理和风险防范的指导意见

 

各镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处），各相关部门和单位：

根据《省委办公厅、省政府办公厅关于积极引导农村土地经营权有序流转促进农业适度规模经营健康发展的实施意见》（苏办发〔2015〕3号）、《关于印发〈关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的实施意见〉的通知》（苏农经〔2015〕9号）及《关于妥善解决当前农村土地经营权流转矛盾纠纷的通知》（苏农经〔2016〕7号）等文件精神，结合我市实际，就进一步规范农村土地承包经营权流转工作提出如下意见：

一、 指导思想

深入贯彻落实中央、江苏省委1号文件精神，全面理解、准确把握关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的政策，以确保粮食及重要农产品供给、促进农业增效和农民增收为目标，规范农村土地承包经营权流转，鼓励经营主体连片流转土地，引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业。加强农村土地承包经营权流转的监管和风险防范，防止浪费农地资源、损害农民土地权益。通过利益联结机制，带动和保障农民共同致富，推动我市农业建设迈上新台阶。

二、基本原则

1.坚持“依法、自愿、有偿”。农村土地承包经营权流转以农民为主体，要科学引导承包农户自愿流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍农户进行土地流转，不得以调整产业结构、扩大生产规模等名义收回承包权，不得以少数服从多数的办法搞土地流转，不得损害农民和新型农业经营主体的合法权益。

2.坚持农地农用。土地流转不得改变土地性质、用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境，不得让工商资本借土地流转名义搞非农化建设，防止乱占耕地和掠夺式经营，重点支持发展粮食规模化生产。

3.坚持有序流转。要以农业产业发展规划为基础，以培育特色优势产业为目标，通过强化村级组织管理职能，加强引导和协调，促进土地有序流转，推进新型农业经营主体适度规模经营，提高土地产出率。

4.坚持经营规模适度。综合考虑人均耕地状况、城镇化进程和农村劳动力转移规模、农业科技进步和生产手段改进程度、农业社会化服务水平等因素，合理确定规模经营面积，一般在100—300亩为宜，防止片面追求超大规模经营，造成囤积土地，粗放管理，效益低下。

三、推动土地有序流转

1.引导经营主体流转土地。充分发挥家庭农场、农民合作社、农业企业、全托管服务组织、专业大户等新型农业经营主体的作用，引领适度规模经营，发展现代农业产业。鼓励和支持连片高标准农田优先流向家庭农场、农民合作社、农业企业、全托管服务组织、专业大户等规模经营主体。支持农业企业与农户、农民合作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分工、互利共赢，鼓励采用“现代农业示范区+农业龙头企业+农民合作社+家庭农场（农户）”的经营模式。引导农业龙头企业入园进区，促进企业集群式发展。

　　2.引导组建土地股份合作社流转土地。村集体经济组织要积极组织和引导农民将土地承包经营权量化为股权，组建土地股份合作社。以土地股份合作社的方式参加土地规模流转，发展土地特色经营，既创新农村土地经营新机制，又保障和提升农民土地承包基本权益。做到按股分红，实现二次分配。

3.引导工商资本流转土地。引导工商资本发展适合企业化经营的现代种养业。根据当地资源禀赋产业特征，引导工商资本重点发展资本、技术密集型产业，发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等现代种养业，从事农产品加工流通和农业社会化服务，实现一二三产业融合发展，推动传统农业向现代农业转型；鼓励工商资本采用 “公司+农户”和订单农业模式，从事产前农资供应和产后加工营销，将农业生产环节交给合作社和农户，引导企业与农户建立紧密型利益联结，让农民更多地分享加工销售收益；鼓励工商资本开发农村集体闲置的、农民没有能力开发的未利用地和农用地，开展土地整治和高标准农田建设，发展多种经营，建设高产示范园；鼓励工商资本开展环境治理和生态修复，在生产发展中切实保护耕地等农业资源，实现农业的可持续发展。强化设施农用地的用途管制，规范设施农业发展。限制工商资本与农民争夺承包地经营权的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施，严禁占用基本农田挖塘及其他毁坏种植条件的行为。

四、规范土地流转行为

1.注重土地流转形式多样化。引导农户采取出租、入股、转包、互换等多种方式流转土地承包经营权，鼓励承包农户委托发包方和土地流转中介服务组织流转其承包土地。引导同一集体经济组织内的承包户通过土地互换等方式使经营地块相对集中连片。各镇（区、街道）农村经济服务中心要积极发挥中介服务组织作用，及时发布土地流转供求信息，开展土地流转储备、委托流转等指导、协调和服务工作。

2.规范土地流转程序。土地承包经营权流转须经过市镇两级农村产权交易平台系统规范流转。一是意向沟通。意向流入方向村集体经济组织提出申请，双方达成共识后，村集体经济组织与农户签订流转委托书（见附件2）。二是提出申请。村集体经济组织向所在镇（区、街道）人民政府（管委会）提出书面申请（见附件3），并提交意向流入方的资信证明等材料。三是严格审核。镇（区、街道）人民政府（管委会）对申请材料进行审核。审核合格后，通过农村产权交易服务网络发布流转信息，7天后组织竞价。四是组织交易。土地流转可通过农村产权交易网电子竞价、选择协议等交易方式进行交易。五是成交公示。交易成功后，在农村产权交易网上公示，公示期不少于3天。六是签订流转合同。村集体经济组织与流入方签订土地流转合同（见附件1）。

土地经营权流转流程图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地流转涉及到几个村的，相关村集体经济组织接受农民委托后分别与流入方签订合同。村集体经济组织未受承包方委托不能与流入方直接签订合同。

村集体经济组织与流入方签订合同时要附土地流转清册，清册要载明流转面积、流转价格、流转年限，并有流转农户在相应栏目签名盖章确认。

土地流转合同一式四份，流转双方、村（居）民委员会以及镇（区、街道）农村经济服务中心各一份。

承包农户自主协商与种养大户、农民合作社、农业企业、全托管服务组织等经营主体流转土地承包经营权的，流转合同须使用规范的合同文本，见证单位为村集体经济组织或村（居）民委员会。

3.确定土地流转计价方式

一是实物计租、货币兑现。双方协商按照一定数量稻谷或小麦作为流转金，并以当年稻麦上市时的市场价格进行货币结算，现金兑现。二是现金计价。流转双方协商以货币计价，现金结算。三是土地股份计价。以承包土地经营权入股组建合作社的，按股份确定保底分配额，盈余实行二次分配。

4.设立土地流转指导价格。基于我市种田成本及盈利等综合因素考虑，对新型农业经营主体设立土地流转指导价：从事粮食生产的，流转指导价为900—1100元/亩﹒年；从事其他农业生产的土地流转价格参照上述指导价由双方协商确定。

5.协定土地流转期限。一般不低于5年不超过10年，最长不得超过土地承包期的剩余期限。

6.实行资质资格准入。农业经营主体流转农地的，由村（居）民委员会审查其农业经营能力、经济实力、资信情况 、履约能力、经营内容等。工商资本租用农地的，由村（居）民委员会认真审查其企业性质、经营范围、投资能力、流转用途、流转期限、流转价格及支付方式和土地复垦能力等。流转面积100—300亩（含300亩）的，报镇（区、街道）人民政府（管委会）审核，农村经济服务中心备案；流转面积300—3000亩（含3000亩）的，由镇（区、街道）人民政府（管委会）审核后，报市农村土地承包管理主管部门（以下简称市主管部门）备案；流转面积3000亩以上的，由市主管部门审核，报南通市主管部门信息备案；超大规模的需报省级信息备案。市外工商资本租用农地的，要提级审核，由镇（区、街道）人民政府（管委会）审核把关，报市主管部门核准。符合审查审核条件的，可以享受相关产业扶持政策和优惠措施；不符合相应条件的，不得享受相关产业扶持政策和优惠措施；与国家法律相抵触的，要进行限制和禁止。对工商资本租赁农地面积实行上限控制，一般不得超过当地农户户均面积的200倍。对工商资本租赁经营土地从事常规稻麦种植的土地流转项目或示范带动性强、投入资金较多、主要从事设施农业栽培、符合我市产业发展规划的工商资本从事农业生产经营项目可适当放宽土地流转期限（不超过二轮土地承包剩余期限）。

7.构建风险防范机制。建立健全新型农业经营主体的资格审查、项目审核、风险保障等制度。建立流转租金预付制度。经营主体需流转土地的，要先预付一年以上的租金，实行先付租金后用地，以后于每年10月底前交纳下年租金。建立复垦保证金制度。流转后有可能对现有道路、农田基本设施、水利设施及地力产生破坏的，流转前由村集体经济组织根据复垦工作量的大小向经营主体收取200—500元/亩的土地复垦保证金，并在合同中予以明确，复垦保证金交镇级农村经济服务中心专户储存，合同约定流转期满后，按要求进行复垦，经验收合格后于30个工作日内退还保证金。

8.妥善处置土地流转纠纷。镇（区、街道）人民政府（管委会）要认真做好土地纠纷的调处工作，按照属地管理的原则，充分发挥土地流转服务中心，矛盾调解中心作用，及时调处农村土地流转矛盾纠纷。原则上矛盾纠纷在辖区内解决，辖区内解决不了的，可以向市主管部门申请调解，调解无效的，可向人民法院起诉。

五、提高土地流转工作组织保障

1.强化政策扶持。各镇（区、街道）人民政府（管委会）要成立土地流转工作领导小组，切实加强对土地流转工作的组织领导。各村（居）民委员会要严格按照“积极稳妥、规范有序”的要求，认真做好每宗规模流转项目的组织和协调工作，确保农村社会稳定。镇村两级要为土地流转经营主体提供有效的政策服务，帮助他们协调解决好用地用电问题。对达到一定规模、符合规定要求连片流转土地的经营主体，要解决好临时设施建设用地问题。对从事农业生产的经营主体，必须按农用电计价标准收费。市镇两级财政要安排相应资金，用于对积极参与规模流转经营且效益较好的流转农户、经营主体、服务中介等的奖励补助，切实促进我市的土地流转工作。

2.加强部门协作。各部门要各司其职，协作配合，制订和落实相关政策措施，定期会商土地流转中的相关事宜，协调解决工作中发现的问题和矛盾。市主管部门要认真做好土地流转日常指导和服务工作，发现违反法律政策规定的，应及时通报有关部门并联合查处。市财政部门要做好扶持资金的落实到位。市农委、农机、农发、水务以及供销部门要加强新型农业经营主体的培育，搞好服务，协助做好规范流转。市国土资源部门要重点加强对租赁农地“农转非”情况的监管，及时查处违法违规行为。市工商管理部门要通过企业信用信息公示系统向社会公开本部门产生的企业登记、处罚信息。市发改委、人社、税务等部门和农村金融、保险机构要加强配合，推动土地流转工作有序开展，有效防范和控制流转风险。各镇（区、街道）农村经济服务中心要切实承担起指导、协调、管理和服务职责，加强调查研究，强化检查指导。

3.严格监督检查。市主管部门要切实加强农村土地流转行为的监管，建立租赁农地的监测体系，及时掌握租赁农地的动态。特别要建立工商资本租赁农地检查督查机制，不定期进行检查督查，对检查督查中发现的问题及时组织整改纠正。租地企业（组织或个人）要严格按照合同约定在租赁农地上直接从事农业生产经营，未经承包户和村集体经济组织同意，不得转租。强化租赁农地用途管制，严禁借土地流转之名违规搞非农建设。采取坚决措施严禁耕地“非农化”。探索利用网络、遥感等现代科技手段实施动态监测，及时纠正查处违法违规行为。对失信租赁农地的经营主体通过适当方式向社会公示。特别对擅自改变农业用途、严重破坏或污染租赁农地等违法违规行为，一经发现，责令限期整改，并依法追究相关责任。鼓励和支持农村集体经济组织和承包农户对租赁农地利用情况进行监督。对违反合同约定的，流出农户和农村集体经济组织可依法解除农地租赁合同，并要求赔偿。

 

附件：1.如皋市农村土地承包经营权流转合同（参考文本）；

      2.如皋市农村土地承包经营权流转委托书（参考文

        本）；

      3.如皋市土地承包经营权流转资质审查备案表。

 

 

 

 

 

 

附件1

如皋市农村土地承包经营权流转合同（参考文本）

合同编号：[     ]第    号

甲方（流出方）：

地址：

乙方（流入方）：

地址：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规以及《关于进一步加强农村土地流转规范管理和风险防范的指导意见》（皋政办发〔2016〕162号）文件规定，本着自愿、互利、平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地流转合同。

一、土地流转方式。甲方采用          （出租、入股、互换、转包）方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途。双方约定流转的土地用于        （种植、养殖）生产经营。

三、土地流转的期限和起止日期。双方约定，土地承包经营权流转期限为    年（一般不低于5年不超过10年，最长不超过二轮承包期的剩余期限），从  年  月  日起至   年  月  日止。

四、流转土地的名称、位置、面积、等级

名称	坐落位置 （四至界畔）	田块数 （块）	面积 （亩）	质量等级 （肥力水平）	备注
合 计

五、流转价款及支付方式、时间。双方约定，土地流转价格为每亩每年     元；实物按每亩每年  斤稻（麦）计租。土地流转费用以现金支付。签约当年，乙方应在合同签订生效之日起   天内向甲方支付当年流转费。以后乙方每年    月底之前一次性付清该年度流转费，付清当年流转费后方可使用流转的土地。

六、甲方的权利和义务

1.权利。按照合同规定收取土地流转费，合同期满后收回流转的土地。

2.义务。协助乙方按合同规定行使土地经营权，帮助调解其与其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷；不得干预乙方正常的生产经营活动；不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。

七、乙方的权利和义务

1.权利。在受让的土地上，具有生产经营自主权。

2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，按照《关于进一步加强农村土地流转规范管理和风险防范的指导意见》（皋政办发〔2016〕162号）文件中提出的要求从事生产经营活动，具备较强的经济实力，能诚信经营，按照合同规定按时足额交纳土地流转费和复垦保证金；对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜；对流转的土地依法进行有效保护，未尽保护责任而造成损失的，乙方应承担相应责任；加强安全生产，防止事故发生，因事故造成损失的，乙方自行承担责任。

八、合同的终止、变更和解除。有下列情况之一者，本合同可以终止、变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和他人利益的；②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；③乙方在流转期内将流转合同约定的权利和义务转让给第三者，未经甲方同意并达成相关协议的；④乙方丧失经营能力使合同不能履行的；⑤乙方拖欠甲方租金6个月以上的；⑥国家需要征收或者征用所流转土地的，土地补偿费归村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归乙方所有；⑦集体建设需要使用所流转土地的；⑧不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1.若乙方将流转土地用于除粮食生产以外的项目时，须在签订本合同时交甲方所在村集体经济合作社（或村委会）土地复垦保证金      元/亩，合计    元。乙方经营期满后按要求进行复垦，经相关部门验收合格后退还保证金；如果验收不合格，除保证金不退还外，视其情节给予     元处罚。

2.甲方如未按合同规定的时间向乙方交付承包经营土地，则每延迟一个月应向乙方偿付        元违约金；乙方如果拖欠租金，每延迟一个月，应当向甲方偿付    元违约金。

3.流转期间，一方确因特殊情况需要解除合同的，必须提前  　个月书面通知对方，并向对方支付违约金      元（因国家重点工程征用或因不可抗力造成的除外）。

4.因一方违约造成对方遭受经济损失的，违约方应赔偿对方相应的经济损失。具体赔偿数额依具体损失情况确定。

5.乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。①不按合同规定用途使用土地的；②荒芜土地的、破坏地上附着物的；③不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式。甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的，由村（居）民委员会或镇（区、街道）农村经济服务中心或镇人民政府（管委会）调解，不愿调解或调解不成的，可向市主管部门申请调解，调解无效的，可向人民法院提起诉讼。

十一、其他约定事项。本合同一式四份，甲乙双方、村（居）民委员会各执一份，镇（区、街道）农村经济服务中心备案一份。

本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。甲、乙双方补充约定：

1.                                               ；

2.                                               ；

3.                                               。

本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

 

甲方（流出方）签章：              年   月  　日

身份证号：

 

乙方（流入方）签章：              年   月  　日

法定代表人：                      

身份证号：

 

 

见证方：        

年    月    日

 

 

 

 

注：

1.本合同适用于300亩以内的土地流转；300亩以上的流转可参照执行；

2.农户与村内生产经营主体签订此合同时的见证方为本集体经济组织或村（居）民委员会；

3.农户与村外生产经营主体签订此合同时的见证方为村集体经济组织或村（居）民委员会或镇（区、街道）农村经济服务中心；

4.如是村集体经济合作社与农业生产经营主体签订土地承包经营权流转合同的，见证方为镇（区、街道）农村经济服务中心，同时村集体经济合作社必须与农户签订《如皋市农村土地承包经营权流转委托书》。

 

 

附件2

 

如皋市农村土地承包经营权流转委托书（参考文本）

 

甲方即委托方（户主）：           身份证号：

地址：

乙方即受托方：

甲方现有农业人口     人，劳动力      个，现有承包集体耕地面积       亩。因                           ，将位于                 的承包地，承包面积     亩的经营权，委托乙方进行流转，流转期限拟自    年  月至    年   月，补偿标准和方法意向为                          。流转合同可由乙方签订。

其他事项：

1.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

2.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

3.　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

               

甲方：委托方（户主）签章：               年  月  日

 

乙方：受托方（签章）：                    年  月  日

 

注：受托方一般应为村集体经济合作社。

 

 

附件3

如皋市农村土地承包经营权流转资质审核备案表
	填表日期：    年    月    日
流入方名称（姓名）			住所
企业（组织）法定代表人		身份证号码			联系电话
经营项目名称					用地位置（涉及组名）
合同情况	流出方名称				转出土地 农户数
	流转面积（亩）			合同起止时间
	土地租金和给付 约定
农地 使用 情况	规划用途
	土地现状
	流转用途
租金支付 情况						租金结欠总额（元）
其他需要说明的事项
村（居）民委员会审核意见	负责人签字：             盖 章：                                                       年  月  曰
镇（区、街道）人民政府（管委会）审核意见	负责人签字：              盖 章：                                        年  月  曰
镇（区、街道）农村经济服务中心备案意见	负责人签字：              盖 章：                                         年  月  曰
市主管部门备案意见	负责人签字：             盖 章：                                        年  月  曰

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  抄送：市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、

        检察院，市人武部，市各人民团体。

如皋市人民政府办公室                  2016年10月14日印发